Artigos

Aquisição de imóvel exige planejamento

*Carlos Baumann

Planejar o orçamento familiar é importante para quem deseja adquirir um imóvel próprio. Um dos primeiros passos é definir o quanto será gasto na aquisição do bem, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. Outro ponto que precisa ser definido se o imóvel será novo, usado ou na planta. “É importante anotar as especificações da casa ou apartamento, se tem área de lazer, garagem, pois não podem ser deixados de levar em conta despesas referentes ao rateio de contas coletivas”, explica Carlos Baumann, advogado especializado em Direito Imobiliário do Silveiro Advogados.

Avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto também é essencial para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto é o preço médio do metro quadrado na região. “Para fazer um bom negócio, é preciso conhecer o custo médio de outros imóveis com as mesmas características do que o consumidor pretende comprar e já determinar o valor máximo a ser pago pelo imóvel”, afirma o especialista.

Formas de pagamento e taxa de juros
Definida a compra, a próxima etapa é a de análise da melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. “É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor”, explica Baumann. Outra opção é utilização de uma reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel. “É preciso colocar tudo na ponta do lápis e assim definir qual a melhor maneira de quitar a aquisição.”

É importante saber que todos os bancos fazem financiamento à habitação, mas a taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquisar e fazer simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa é fundamental. Outro ponto de atenção é o CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio.

Imóveis ocupados e financiamento
É muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao tomar posse, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o cliente precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. “Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do vendedor repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro”, conta o advogado.

Em um processo judiciário, tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Caso o consumidor dependa dele para a compra do imóvel, é fundamentar não assinar nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado. Caso o vendedor peça um ''pedido de reserva de imóvel'' ou para que seja dado um ''cheque caução'', com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo, exija tal compromisso por escrito. “Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento.”

Caso o imóvel que será adquirido está pronto, novo ou usado, procure saber se não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. Essas dívidas de responsabilidade do antigo proprietário e deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor. É fundamental que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

É bastante comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para o parcelamento de outro imóvel no futuro. “Imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda - se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.”

Além disso, não comprometa mais de 15% de sua renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e não caia na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. “O prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro.” Escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento.

Abaixo, segue uma lista de documentos necessários para comprar imóvel:

1- Matrícula do Imóvel
A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

2- Certidão Negativa de Débito/ IPTU
Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

3- Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto
Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome.

4- Certificado de Conclusão – “Habite-se”
O ''Habite-se'', expedido pela Prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

5- Declaração de inexistência de débitos condominiais
Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

*Carlos Baumann - Graduado em Direito pela Universidade Mackenzie e Especialista em Diagnóstico e Planejamento Ambiental pela Universidade de Caxias do Sul, Carlos Baumann atuou como sócio e Consultor Jurídico da Volkswagen Imóveis S/A, foi Chefe Adjunto da Seção do Patrimônio da 2ª Região Militar, Presidente do MARH – Movimento Ambientalista da Região das Hortênsias e membro do Conselho do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de Gramado/RS. Atualmente, ele atua no Silveiro Advogados nas Áreas de Direito Imobiliário, Direito Administrativo, Direito Ambiental e Direito Tributário no setor imobiliário.

Fonte: CDI Comunicação